Terdapat sebab yang baik mengapa berjuta-juta orang menyesuaikan diri setiap minggu untuk menonton Fixer Upper, Flip atau Flop, Addict Rehab, dan Rumah Lama Ini. Sama ada mereka berminat dengan membaling rumah, pengubahsuaian, atau program yang menumpukan kepada agen hartanah, orang Amerika jelas mempunyai obsesi dengan industri perumahan dan kerjaya yang berputar di sekelilingnya. Tetapi bukan hanya rancangan televisyen yang memikat kita. Hartanah adalah pelaburan paling disukai di kalangan rakyat Amerika, menurut GALLUP News. Sebenarnya, 34 peratus orang mengatakan ia merupakan pelaburan jangka panjang terbaik di sana.
Untuk lebih memahami bagaimana orang membuat wang di pasaran perumahan (dan menimbulkan beberapa kesalahpahaman televisyen utama di sepanjang jalan), kami bercakap dengan empat wanita yang telah membuat jumlah yang mengagumkan melalui pelbagai projek hartanah. Sama ada keramaian atau kerjaya mereka yang penuh, inilah bagaimana orang sebenar -bukan bintang-bintang televisyen melakukannya.
Adela Mizrachi, 41, Flipper
Lokasi: Subbandar Chicago
Pekerjaan: Pengurus komunikasi dan blogger di Baca My Flips
Bilangan hartanah: 2 (untuk sekarang)
Tahun dalam hartanah: 1.5
Wang yang dibuat setakat ini: $ 117, 000
Apa yang menarik minat anda untuk hartanah? Saya selalu melihat harta sebagai asas untuk kekayaan jangka panjang. Ia menunggang naik ekonomi dan turun sedikit lebih baik. Ia milik, tanah itu-kau ada sesuatu. Ia tidak seperti stok yang anda tidak tahu apa yang anda miliki.
Bagaimana anda memulakan? Teman lelaki saya John dan saya mula berkencan, dan dia telah berbelok sebelum. Beliau adalah ejen hartanah berlesen di Mark Allen Realty. Dalam masa enam bulan kami bertarikh, kami membeli harta pertama kami dan membalikkannya bersama-sama.
Adalah penting untuk mempunyai rakan kongsi? Saya tidak dapat melakukan ini tanpa John. Dia melakukan semua analisa pasaran, dan dia melakukan banyak kerja-itulah cara kita menyimpan banyak wang. Ini kerja sepenuh masa antara kami berdua.
Bahagian yang paling mencabar: Rintangan terbesar adalah dari sifar hingga satu harta. Sebaik sahaja anda pergi melalui yang pertama, terdapat banyak pembelajaran yang berlaku bahawa ia menjadi sangat jelas sama ada ia berbaloi untuk melakukannya lagi. Kami meletakkan tawaran sepanjang masa sekarang.
Mencari kontraktor yang boleh dipercayai dan munasabah merupakan satu lagi cabaran besar-hampir seperti dua hujung bertentangan spektrum. Jika mereka boleh dipercayai, kemungkinan besar mereka akan mengenakan banyak lagi.
Dan proses permit boleh menjadi sangat menggembirakan. Saya tidak fikir ramai orang memahami bagaimana kampung birokrasi boleh. Sebagai contoh, kami memasukkan dokumen untuk mendapatkan permit dan memerlukan masa satu bulan hingga enam minggu untuk mendapatkan apa-apa kembali. Dan anda tidak boleh menyentuh rumah sebelum anda mendapat permit.
"Saya harus menulis buku yang dipanggil 'Apakah HGTV Tidak Memberitahu Anda.'"
Berapa banyak wang yang anda perlukan untuk bermula: Saya harus menulis buku yang dipanggil Apa yang HGTV Tidak Memberitahu Anda . Perkara yang membuat saya gila adalah pengiraan cepat mereka. Ada memegang kos, cukai, insurans, faedah-semua perkara itu ditambah. Mereka juga tidak mengambil kira kos broker barang. Di rumah yang kami terbalik yang dijual dengan harga $ 275, 000, saya membelanjakan $ 13, 760 pada kos broker barang.
Anda perlu belanjawan untuk menutup kos pembelian, iaitu 1.5 peratus daripada harga belian, menutup kos penjualan, iaitu 1.5 peratus daripada nilai pembaikan selepas (ARV), biaya broker barang, yang 5 persen dari ARV, dan memegang kos yang meliputi cukai, insurans, utiliti, dan faedah, yang biasanya saya perkirakan antara $ 1, 000- $ 1, 500 sebulan. Kemudian anda perlu menambah semua itu kepada kos harta dan kos pengubahsuaian. Kami biasanya melakukan penampan 5-10 peratus untuk kos yang tidak dijangka yang berlaku semasa pengubahsuaian. Dan anda perlu bertanya kepada diri sendiri, bolehkah saya kehilangan wang untuk ini? kerana itu mungkin berlaku.
Petua terbaik untuk pemula: Ganda jumlah masa yang anda fikir anda perlu membelanjakannya. Jika anda fikir ia akan mengambil masa sebulan, ubahlah itu menjadi dua. Dan projek pertama anda sentiasa akan mengambil masa yang lebih banyak kerana anda masih menguji perairan, dan sekali anda tahu apa yang anda suka, anda hanya akan mengulanginya rumah ke rumah.
Jamie Crouch, 33, Pengurus Agen dan Harta
Lokasi: Tulsa, Oklahoma
Pendudukan: Broker hartanah, usahawan, dan pengurus harta tanah
Bilangan hartanah: 4 (termasuk rumahnya sendiri) ditambah 35 yang dikendalikannya
Tahun dalam hartanah: 14
Wang yang dibuat setakat ini: $ 200, 000 +
Apa yang menarik minat anda untuk hartanah? Apabila anda memiliki harta untuk jangka panjang, kami panggil ia wang bangun kerana sebaik sahaja anda bangun, anda membuat wang dengan memiliki harta sewa. Mereka menjana pendapatan tanpa perlu bekerja. Ia adalah sumber sampingan yang bagus, dan sesiapa sahaja boleh melakukannya. Daripada mempunyai 401k, persaraan saya akan menjadi hartanah pelaburan kami. Apabila saya hampir mencapai usia persaraan, mereka akan dibayar, jadi semua aliran tunai dari sewa akan menjadi apa yang saya buat untuk persaraan saya.
Bagaimana anda memulakan? Harta tanah dalam darah saya. Ibu bapa saya mempunyai harta sewa ketika saya masih kecil, dan pada usia 19 tahun mereka bertanya sama ada saya bersedia untuk menguruskan mereka. Apabila saya pergi ke kolej saya berkitar dalam hartanah dan mendapat lesen hartanah saya.
Kami memulakan dengan membina harta milik kami (suami saya sebagai kontraktor), dan kemudian dengan menjual rumah itu, kami dapat membuat cukup wang untuk meletakkan dan mula melabur dalam hartanah.
Adalah penting untuk mempunyai rakan kongsi? Suami saya adalah tenaga kerja saya yang bebas. Dia sangat berguna, dan dia bekerja untuk sebuah syarikat kontrak komersil.
Bahagian yang paling mencabar: Bahagian paling sukar untuk saya bermula. Sebelum tahun 2008, industri pinjaman sangat berbeza. Sekarang lebih banyak pemberi pinjaman memerlukan sekitar 20 peratus ke bawah, jadi sangat sukar untuk memulakan jika anda tidak mempunyai wang tunai.
Cara terbaik untuk memulakan adalah untuk menjadikan rumah anda menjadi harta sewa apabila anda bersedia untuk bergerak-itulah cara kebanyakan orang melakukannya kerana sukar untuk menghasilkan 20 peratus yang diperlukan. Sebaik sahaja anda bermula, ia menjadi lebih mudah.
"Jika anda tidak tahu apa-apa mengenainya dan anda melompat ke dalamnya secara membuta tuli ... satu perjanjian yang buruk akan menghapuskan anda."
Bahagian yang paling menggembirakan: Sukar untuk membina kekayaan dan harta tanah anda adalah sumber yang hebat untuk suami saya dan saya untuk melakukan itu. Kami mula melabur dalam dua puluhan kami.
Berapa banyak wang yang anda perlukan untuk bermula: Ia bergantung kepada banyak faktor. Harta tanah tidak dipotong dan kering. Setiap urusan berbeza. Saya mengesyorkan "peraturan 50 peratus": Jika anda mempunyai harta yang anda minati, anda boleh meneliti berapa banyak ia akan disewa, dan kemudian angka kira-kira 50 peratus daripada sewa itu adalah untuk perbelanjaan, insurans, pembaikan, dll. Kemudian anda menentukan apakah pembayaran hipotek anda dan jika aliran tunai, dan anda membuat wang, maka ia akan menjamin lagi.
Petua terbaik untuk pemula: Anda perlu memikirkan apa yang anda mahu harta pusaka lakukan untuk anda. Adakah anda mahu ia menjadi pelan persaraan anda dan membantu menambahnya? Adakah anda cuba membuat wang tunai yang cepat? Anda perlu mencari tahu matlamat yang anda ada dan kemudian cari seseorang di kawasan anda, mentor, yang boleh membimbing anda dan menerangkan selok-belok.
Anda juga ingin memastikan anda mempunyai pasukan yang baik di tempatnya - mempunyai kontraktor yang anda tahu dan percaya, CPA akan memandu anda melalui cukai anda, pengurus hartanah jika anda tidak mahu mengurusnya sendiri, dan ejen hartanah yang mengkhusus dalam pelaburan. Jika anda tidak tahu apa-apa mengenainya dan anda melompat ke dalamnya secara membuta tuli, maka satu perjanjian buruk akan menghapuskan anda.
Nichole Stohler, 44, Usahawan
Lokasi: Scottsdale, Arizona
Pendudukan: Usahawan, Pelbagai Rumah dan Pelabur Hotel
Bilangan hartanah: 1 hotel dan 3 buah rumah
Tahun dalam hartanah: 8
Wang dibuat setakat ini: "Kami meningkat empat kali ganda pelaburan awal kami pada tahun 2012 dalam tempoh empat tahun."
Apa yang menarik minat anda untuk hartanah? Kami telah dua tahun berkahwin; kita benar-benar tidak mempunyai wang, jadi saya menghabiskan banyak masa membaca buku kewangan peribadi dan melalui proses itu, saya merasakan Rich Dad Poor Dad . Saya segera menandatangani kami untuk pergi ke seminar hartanah untuk belajar mengenai pelaburan, dan kami melompat terus.
Bagaimana anda memulakan? Kami mendapati bahawa universiti di bandar kami memiliki beberapa hartanah, tetapi tidak mahu menguruskannya, jadi kami mendapat semua pembiayaan penjual. Kami tidak perlu mengambil pinjaman, tetapi kami terpaksa membuat bayaran balik, dan kami menggunakan kemajuan kad kredit untuk melakukannya. Kami tidak tahu apa yang sedang kami lakukan. Kenyataannya adalah bahawa seminar itu membuat anda mengejek, tetapi ia bukan tentang pengurusan praktikal dan apa yang benar-benar masuk ke dalamnya. Terdapat banyak keping yang tidak kita fahami.
Kami tidak berjaya melakukannya. Kami akhirnya harus memberikan harta itu kembali, kami kehilangan wang pada masa itu, dan kami mempunyai hutang dari kemajuan kad kredit. Saya bangun pada waktu malam, tidak dapat tidur, tertanya-tanya bagaimana kita akan memanjat diri dari lubang ini. Penyelesaian kami adalah untuk menjual rumah kami, dan masuk dengan ibu bapa saya.
Kami tidak melabur semula untuk masa yang lama. Kemudian pada tahun 2011, saya mendapat bug sekali lagi dan fikir kita boleh melakukan pekerjaan yang lebih baik. Kami telah berjaya kali kedua, tetapi kami tidak pernah melupakan apa yang telah kami jalankan pada awal.
"Saya bangun pada waktu malam, tidak dapat tidur, tertanya-tanya bagaimana kami akan keluar dari lubang ini."
Adalah penting untuk mempunyai rakan kongsi? Saya tidak fikir ia perlu, tetapi ia membantu untuk berkongsi beban kerja.
Bahagian yang paling bermanfaat: Membantu orang. Suami saya benar-benar berbangga dengan salah seorang pengurus hartanah kami. Beliau membuat beberapa kesilapan sebelum ini, dan menjalani masa penjara kerana jenayah tanpa kekerasan, jadi tidak ada yang memberi peluang kepadanya. Suami saya melihat dia seorang pekerja keras dan seseorang yang memiliki kemahiran kepimpinan, jadi dia membantu dia mempelajari tali. Dan apabila kita menjual harta itu, suami saya sangat mengesyorkan lelaki yang sama kepada pemilik baru, mereka membawanya, menambah gaji, dan kini dia menguruskan tiga harta.
Berapa banyak wang yang anda perlukan untuk memulakan: Adakah anda akan tinggal di harta itu, atau adakah anda sudah mempunyai kediaman utama anda dan anda akan membelinya semata-mata sebagai harta pelaburan? Itulah keputusan yang sangat penting kerana jika anda akan tinggal di hartanah, anda boleh mendapatkan pinjaman pentadbiran FHA (persekutuan perumahan persekutuan), pinjaman VA (urusan veteran), atau pinjaman dengan sedikit wang. Jika fakta, VA adalah wang sifar.
Ia bergantung kepada pasaran, tetapi sekarang anda memerlukan sekitar 25 peratus harga belian. Untuk sebahagian besar negara sekarang, anda boleh mencari kira-kira $ 200, 000 untuk sebuah rumah, dan anda memerlukan 25 peratus daripada itu. Anda juga memerlukan beberapa rizab.
Petua terbaik untuk pemula: Hartanah adalah baik, sangat berbaloi, tetapi ia tidak sempurna, jadi dapatkan jangkaan anda pada tahap yang betul. Rancang untuk membina hartanah yang perlahan-mungkin satu tahun.
Juga, meminta bantuan. Kebanyakan pelabur lain akan membantu anda-pergi ke kumpulan komuniti atau Meetup. Dan BiggerPockets.com adalah salah satu sumber bebas yang paling berharga bagi sesiapa yang ingin melabur dalam hartanah.
Keisha Blair, 40, Tuan Tanah
Lokasi: Ottawa, Kanada
Pendudukan: Tuan tanah, Usahawan
Bilangan hartanah: 3 (2 di Kanada dan 1 di New York)
Tahun dalam hartanah: 10
Wang yang dibuat setakat ini: Ia memberikan saya jenis kebebasan kewangan di mana saya tahu jika saya perlu mengambil masa yang saya dapat. Selepas suami saya mati, saya mengambil satu tahun sabatikal dan harta tanah yang belum dibayar di belakangnya. Dan salah satu sebab yang saya mampu untuk meletakkan tiga anak saya di sekolah swasta adalah kerana hartanah.
Bagaimana anda memulakan? Saya mula sedekad lalu apabila saya sedar pencen majikan hanya tidak menyediakan apa yang mereka boleh. Kami mula melabur dalam hartanah untuk menampung jurang itu. Pada masa itu saya tidak benar-benar ke dalam idea stok. Saya lebih berminat dengan pelaburan yang ketara yang saya dapat lihat. Harta tanah adalah salah satu daripada aset yang boleh saya lalui setiap hari dan melihatnya. Kami mula kecil dengan hanya satu kondo yang ada di kawasan kami yang tidak sukar untuk disewa kerana berada di kawasan yang berdekatan dengan sekolah, taman, perhentian bas, dan beberapa kemudahan.
Adalah penting untuk mempunyai rakan kongsi? Saya mula melabur dalam hartanah apabila suami saya masih hidup. Kami melakukannya bersama-sama. [Selepas dia mati] saya memutuskan untuk menyimpan [sifat] dan pergi sendiri. Saya menyimpan semua pelaburan saya dan itu adalah perkara terbaik yang pernah saya lakukan. Saya akan menggalakkan wanita tunggal atau bahkan mereka yang balu mempertimbangkan hartanah sebagai pelaburan. Ia boleh dilakukan semata-mata.
"Apabila hidup tiba-tiba bergilir, anda suka, terima kasih tuhan saya mempunyai pelaburan ini. Wanita harus berfikir tentang mempelbagaikan pelaburan mereka.
Bahagian yang paling mencabar: Selepas suami saya meninggal dunia, ia benar-benar mencabar. Dia akan melakukan kebanyakan kerja dari segi harta dan mengekalkannya. Dia juga CPA, jadi dia akan melakukan akta masa cukai. Saya akhirnya menyewa seorang pengurus hartanah. Ia lebih mahal, tetapi lebih mudah.
Perkara lain yang saya dapati mencabar adalah kekosongan. Katakan anda mempunyai kekosongan selama enam bulan, anda perlu membawa harta tersebut untuk masa yang lama tanpa mendapat sebarang pendapatan. Dan dengan kekosongan masuk, perolehan dan mendapatkan harta itu siap lagi untuk penyewa baru. Perolehan adalah mahal.
Bahagian yang paling menggembirakan: Fleksibiliti untuk meluangkan waktu, menjaga anak-anak muda, atau mengejar minat atau kerjaya lain. Saya tidak pernah memikirkannya tentang perkara ini, tetapi kemudian suami saya mati ketika saya hanya 31. Apabila hidup anda tiba-tiba berubah, maka anda suka, terima kasih tuhan saya mempunyai pelaburan ini kerana ini akan membantu saya mengambil penjagaan anak-anak. Wanita harus berfikir tentang mempelbagaikan pelaburan mereka. Anda tidak pernah tahu dan sentiasa baik untuk disediakan.
Berapa banyak wang yang anda perlukan untuk memulakan: Anda perlu mempunyai dana yang mencukupi dan kusyen kewangan. Terdapat pelbagai cara untuk melakukannya-memanfaatkan, membiayai semula, HELOC (garis ekuiti rumah kredit). Tetapi apa sahaja, jangan terlalu banyak memanfaatkan diri anda.
Sukar untuk menentukan angka, tetapi anda perlu mempunyai cukup bayaran dan penyelenggaraan. Untuk penyelenggaraan, saya mengetepikan sejumlah kecil seperti $ 150 sebulan. Hanya cukup supaya jika sesuatu berlaku, jika ada kecemasan, saya boleh membiayainya.
Anda juga harus membuat anggaran selama tiga hingga enam bulan tanpa penyewa. Dalam kebanyakan kes, anda mempunyai harta tanpa penyewa dan anda tidak boleh mengiklankan untuk penyewa sehingga selepas tarikh penutupan, supaya anda dapat mengembalikan kemungkinan empat bulan kes terburuk, enam bulan. Anda mungkin mengetahui bahawa mereka tidak ideal dan anda perlu mengalihkannya kerana anda fikir ia mungkin tidak berfungsi. Saya terpaksa melepaskan pendapatan hanya untuk mencari penyewa yang tepat.
Petua terbaik untuk pemula: Nasihat terbaik saya ialah melihat kawasan di mana harga hartanah tidak hanya meningkat, tetapi juga menarik kepada penyewa-sekitar universiti, berhampiran perniagaan, di koridor pusat bandar. Walaupun ia cenderung sedikit lebih mahal, ia pasti berfungsi kerana risiko kekosongan dan perolehan lebih rendah. Dan saya tidak pernah melabur dalam hartanah yang saya tidak akan tinggal.
